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2003年预测--明年我国房地产市场将如何发展?

来源:美联  时间:2004-3-7 8:48:53

  在即将过去的2002年,我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力,在诸多利好因素的驱动下,房地产市场也继续保持在高位运行状态。房地产投资一直保持高速增长,商品房新开工面积和竣工面积也都保持较高的增长率,商品房销售价格上半年保持上升、下半年平稳运行,销售率稳步回升。但是,在保持高速发展的同时,房地产市场也出现了一些引人注意的问题。商品房空置率上升,部分地区及某些产品开发投资过热,产品供给与需求不能完全对接,市场结构性矛盾突出,有相当部分物业管理不规范,产品质量差强人意,消费者针对商品房的投诉上升。因而,纵观各方面的影响,在整个国家宏观经济稳定、健康、持续发展的大背景下,2003年的房地产市场发展是主题,结构调整和规范是主线,市场体系将进一步完善,供求两旺,行业继续保持增长势头。

  房地产投资继续增长,但增幅会逐渐回落。国家经贸委的统计数据显示,2002年1—10月全国房地产完成投资5800多亿元,比上一年度增长29.8%,预计全年平均增长幅度将达到30%,明显高于同期全国固定资产投资增长率,这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好,因此纷纷加大了投资规模,这种态势还将会在2003年持续下去。另外,根据“十五”规划,到2005年,我国城市人均住宅建筑面积要达到22平方米,户均达到70平方米,目前距离这一目标还有一定差距,住宅需求旺盛,住宅建设仍然是2003年投资的重点和热点。同时,随着我国房地产业的快速增长,房地产开发的回报比较高,吸引了资本市场的参与,有越来越多的上市公司加入到了房地产开发的大军中或开始涉足房地产业,上市公司投资房地产业务在未来几年会越来越明显,这也会对2003年房地产投资增长产生重要的积极影响。再加上国家计委、社科院等部门在最近对2003年的经济发展预测明显表示出乐观,认为明年国家宏观经济将持续快速发展,更加坚定了开发商对房地产市场预期的信心,他们认为未来一段时间中国的住宅、写字楼、宾馆饭店及大型公共设施和场馆会有大量需求,在2003年定会继续增加开发力度。因而,房地产投资会继续增长。

  不过,随着市场的快速发展,房地产业也出现了一些影响投资增长的风险问题,主要表现在一些商品房销售难度增加,供需矛盾凸现,空置房面积迅速扩大(目前全国实际空置房面积超过1.25亿平方米),商品房的销售增长率和销售价格增长率都低于投资开发增长率,部分地区市场过热,银行调高了贷款风险系数,这样,开发商对市场的投资会变得更加谨慎和理性起来,会逐渐调整自己的投资。因此,2003年房地产投资在前几年大幅增长的基础上会有所回落,估计全年平均增长率应当保持在25%左右的合理水平。

  产品结构调整步伐加快,新型建材和高科技广泛应用。2003年房地产市场产品结构调整步伐会明显加快。由于受趋利因素的影响,投资中高档商品房产品回报率高,从1998年底开始连续4年出现的第二轮房地产热以来,大部分投资者和开发商都把自己要开发的产品定位放在发展高档写字楼、大面积高档住宅、高级公寓和宾馆饭店上,而针对广大中低收入阶层且市场需求巨大的经济房开发少之又少,产品结构矛盾和市场供需矛盾突出,当前中国房地产业总量不足、结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾,而空置的商品住宅又主要是单价高的中高档住宅。很多开发商已经意识到,要降低空置率,调整新增商品房的结构是关键。目前,市场上已经有一些新进入的开发商开始主要开发经济适用房项目,而且,从各地房地产市场发展走向来看,2003年房地产开发商会注意主动调整商品房的产品结构和价格结构,降低中高档住宅的开发,增加针对中低收入阶层房屋供应比例,房地产供求关系调整趋向合理。

  但是,产品结构的调整并不意味着开发商敢去或者说是想去降低商品房产品质量。随着人们对工作环境和生活质量的要求越来越高,“以人为本”的设计及建设理念被越来越广泛地体现到房地产产品当中,各种新型建筑材料和高新技术也将得到越来越广泛的应用。“新科技、新人居、新环境”成为房地产产品发展的主题,现代信息集成技术、计算机网络技术的迅猛突起,使房地产行业由单一的建筑形式逐渐向多功能、多用途的信息化方向发展。因此,在2003年及未来时间,包括楼宇自控系统、安防自动化系统、信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等在内的“智能化楼盘”、“智能化小区”将成为市场追逐的新宠,开发商将应市场和消费者的需求推广应用新型建材和高新技术。

  外资进入加速,房地产企业将加强联盟。估计2003年房地产市场投资的一个重要特点就是外资加速进入。由于国内房地产开发“门槛”的增高,银行贷款难度加大,房地产商纷纷将目光投向资本市场。房地产企业或借壳上市,或寻求海内外基金的支持。其实,海外基金也早已瞄准国内住宅开发。近几年,国内住宅产业的蓬勃发展和高回报率令海外投资者为之心动。据预测,在未来两三年内将有3亿—20亿美元的海外资金投向中国房地产市场,尽管数量不是很多,但这是一个趋势,反映了外商对我国房地产业的投资信心。预计2003年就会有海外资金开始陆续登陆。

  在海外资金加速进入的同时,国内房地产企业也将会加强联盟,以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。国内房地产界人士以及资本运营专家曾就房地产市场的现状及发展前景进行了广泛的研讨,认为房地产相关企业的纵向联盟将是房地产企业壮大之道,也将成为市场演变的一大“拐点”。目前国内房地产开发企业已近3万家,普遍存在着企业小型化、资金缺乏的现实问题。由于主要资金依靠银行贷款,资产负债率高,利息负担较大,企业业务的单一性、高风险使其业绩经常出现大幅波动。在这种情况下,有些房地产开发企业在市场寻求战略伙伴,或利用其他集团公司绩优行业的优势,或采取强强联手的方式,借壳上市、借船出海,以壮大企业实力。

  个人购买继续成主流,房价平稳运行。根据国家有关部门的统计,过去10年我国的商品住宅大部分都销售给了个人,到2002年10月,我国个人购买商品住宅占到商品房销售的91%以上,已经成为市场购买的主体。随着居民收入的不断增长和消费物价的稳定,人们对商品房的购买力也在不断增强,有6%—15%的家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资,个人购房占商品房销售的比重将继续增加,仍然是市场购买的主体。研究人员预测,2003年个人购房的比重会在2002年基础上再增加1个百分点。

  对于2003年房地产市场的价格走势问题,多数房地产商都保持着比较乐观的态度,认为市场价格不会降,他们相信房地产市场还有待于大力开发,市场细分之后还会有许多的空白等待房地产商填补,只要建出高品质的房子,创造优美的环境,就能卖出预期的价格。也有经济学家认为,2003年全国房地产市场平均销售价格会受需求和市场持续走热影响而基本平稳,或有微幅上涨,价格指数会保持在101至103之间,但少数地区会因为过去房价和空置率过高而回落,像北京、深圳等地在销售率回升的同时,空置率也在上升,上半年房价还会小幅下跌,地域分化明显。

  讲求诚信度,物业管理逐渐规范。针对房地产市场中存在的发布虚假广告宣传、合同欺诈、违规开发建设、中介坑蒙拐骗、物业管理乱收费等问题,建设部等国家七部委于2002年6月下发了《关于整顿和规范建筑及房地产市场秩序的通知》,加强房地产广告管理、土地招投标供应管理、产品质量管理,严厉打击违规开发建设房地产行为和整顿物业管理混乱现象,一场树立诚信、守法经营的活动在房地产界广泛开展。随着国家执法力度的逐步加大和执法工作的持续进行,违规者被惩戒,房地产商对诚信经营认识会加深,2003年房地产市场将进一步规范起来,向更健康的道路发展。

  品牌化将成时尚,行业竞争走向深入。对房地产企业来说,品牌资产是一种超越生产、商品等所有有形资产的外在价值。几年以前,中国的房地产市场对品牌的概念非常生疏,在同一地域开发商们提供的产品几乎千篇一律,周边环境、户型、建设材料和物业管理服务等都没有什么差别。探求品牌轨迹、加强品牌资产管理已经是摆在房地产开发界面前的重要课题。大概从2000年左右开始,国内有一些开发商开始追求建设富有个性化的产品,受到了不同层次消费者的欢迎。随后两年,以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪,并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业,受到市场的追捧。2003年,房地产业将秉承品牌化发展趋势,个性化、品牌化继续成为时尚,成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

  然而,尽管开发商认识到了品牌的重要性,但过去的房地产竞争并没有真正走向深入,很多企业是在利用品牌化搞概念炒作和大打宣传战争,这种浅层次的竞争没有使开发商意识到市场的残酷,消费者也并没有从中得到真正的实惠。随着市场供求关系的变化和成熟度的提高,包括价格、质量、服务在内的品牌竞争逐渐显露,品牌化产品占有并瓜分市场成为趋向,一个有影响的品牌可以征服消费者,取得越来越大的市场份额,形成垄断性优势。估计未来几年房地产市场将走向重面积、重价格、重户型、重环境发展、重服务的全方位竞争,一些品牌化程度高、有实力的开发商将独占鳌头,瓜分国内主要的房地产市场。

  发展中需要解决的问题

  尽管目前的房地产市场仍处于高速发展期,但也有研究人员指出,房地产业在发展过程中也出现了一些问题必须要解决,如加强政府宏观调控预防过热、尽快完成制度改革和加快立法、加大市场秩序整顿力度等,否则,行业的发展就会受到影响。

  加强政府对房地产市场的宏观调控。随着市场的发展,居民成为住房消费的主体,房地产市场结构发生了很大的变化,2002年有不少地方的房地产开发出现了过热势头,房地产业处在高位运行的轨道。政府部门和相关单位要加强对房地产市场的监测,密切关注市场动向,根据市场需求进行必要的宏观调控和政策引导,严格控制土地供应量和投资规模,使市场供求平衡、结构合理,谨防出现全国性的“房地产泡沫”。

  改革要到位,将房地产改革进行到底。房改方面,货币分配化要到位,经济适用住房政策要到位,二级市场的开放要到位,金融支持要到位。地改方面,招标、拍卖、挂牌,市场规范化、公开化的运作将逐步推开。通过将房改、地改进行到底,可以使我们的市场更加规范化,更加透明,买房人更多,使住房的消费比例进一步增长。

  加强立法,保护消费者的权益。在当前的法律体系中,相对于开发商来讲,购房者还处于弱势地位,国家要加快住宅、物业管理等方面法规的制定,保护购房者的权利。

  消费者慎重投资,银行需防范金融风险。现在有越来越多的人开始拥有第二套住房,对于贷款买房作投资的消费者,投资要慎重,量力而行,一定要看清市场变化,避免还款风险。银行在市场过热时应注意大量贷给企业和个人资金而引起的资金安全问题,导致房地产信贷质量降低。

  企业品牌竞争意识和树立诚信经营意识要加强,服务需规范。过去有一句话叫做“开发开发,一开就发”,盖出来的房子是皇帝的女儿不愁嫁。现在进入了消费竞争时代,现在房地产要讲文化、讲品牌、讲服务,楼盘的设计和建设要使产品的功能、环境进一步达到居住者的要求,要高度重视住宅产品性能和品质的提高,通过高新技术、新材料的应用,突出舒适性、健康性和文化性。发展房地产服务业要培育诚信环境,特别是物业管理要规范,要重视服务产品的开发。
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